دنیای اقتصاد:رمزگشایی از بازار مسکن 93

شروع تدریجی معاملات مسکن و عبور از رکود 10 ماه گذشته، احتمال اینکه «بازار مسکن سال92 در هفته های پایانی رنگ رونق به خود بگیرد» را افزایش داده است. نتایج مطالعه ای که درباره چشم انداز بازار مسکن – با لحاظ قرار دادن اثر متغیرهای بیرونی همچون اوضاع سه بازار اقتصادی- انجام شده، نشان می دهد: تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال و همچنین آرامش نسبی در فضای اقتصادی و سیاسی ماه های اخیر، در دی ماه میل به خرید و فروش ملک مسکونی افزایش چشمگیری پیدا کرده، طوری که رونق معاملات مسکن تا بهار93 کاملا مشهود خواهد شد. در این بررسی، رفتار معکوس بازار سرمایه و بازار مسکن و همچنین افت اخیر شاخص بورس مورد تامل قرار گرفته و تاکید شده است: بعد از نوسانات شدید شاخص قیمت در حوزه های ارز، طلا، بورس و مسکن طی سال 91 و نیمه اول 92، هم اکنون همگرایی معناداری در این بازارها ایجاد شده که نتیجه آن در میان مدت باعث می شود بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را پیدا کنند و قیمت های نسبی به سمت ثبات و تعادل سوق داده شوند. پیش بینی هایی که در این مسیر برای سرنوشت قیمت مسکن -با توجه به حتمی بودن رونق معاملات- می شود، حکایت از آن دارد که حداقل در پنج ماه آینده، جهش یا افزایش پلکانی در قیمت ها رخ نخواهد داد هر چند ممکن است روند کاهنده قیمت متوقف شود.

 وقوع همگرایی شاخص قیمت در بازارهای اقتصادی؛ رتبه بندی نرخ بازدهی در 4 بازار
تغییر فاز به وجود آمده در بازار مسکن و شروع تدریجی دور تازه ای از رونق معاملات در یک ماه اخیر، برخی امیدواری ها به پایداری «وضعیت فعلی» قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و باعث نگرانی از «مقصد آتی» نرخ ها شده است.

روند کاهشی قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال باعث شد فاز رکود معاملاتی از ابتدای زمستان خاتمه پیدا کند، طوری که مقایسه حجم خریدوفروش آپارتمان در دی ماه با ماه های قبل، حکایت از شروع رونق معاملات دارد.

اکنون بررسی ها درباره جنس این رونق نشان می دهد: میل به خرید مسکن در فاصله پایان92 تا اواخر بهار93 -مشروط به ادامه آرامش اقتصادی و سیاسی در کشور- بیشتر می شود و باعث افزایش مشهود حجم معاملات خواهد شد به گونه ای که قیمت مسکن در ماه های آتی بدون جهش یا افزایش پلکانی، از روند کاهند فاصله خواهد گرفت. در این مطالعه که توسط محمود جهانی صاحب نظر حوزه اقتصاد مسکن انجام شده، برای پیش بینی دقیق شرایطی که در ماه های آینده بازار مسکن را فرامی گیرد، رفتار دو سال اخیر سایر بازارهای اقتصادی نیز مورد تجزیه وتحلیل قرار گرفته و مشخص شده، نوسانات شدید شاخص قیمت در چهار بازار اقتصادی طی سال91، در نیمه دوم امسال به شدت کم شده و هم اکنون نوعی همگرایی در شاخص قیمت ها نمایان است، طوری که شاخص قیمت بازار سرمایه در بالاترین حد و شاخص قیمت مسکن در کمترین رتبه در مقایسه با رتبه های میانی ارز و طلا قرار دارد. در این شرایط بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را برای تثبیت قیمت های نسبی پیدا می کنند. متن نتایج این مطالعه به شرح زیر است:

بالاخره پس از ماه ها تداوم رونق در بازار سرمایه، شاخص بورس در مرز 90 هزار دچار سکون شد و در کمتر از 10 روز تا حدود 81 هزار واحد کاهش یافت. سرعت کاهش به اندازه ای بود که زنگ خطر جدی را برای خیلی از اشخاص حقیقی به صدا درآورد و به ویژه تازه واردها که طی ماه های اخیر بدون هیچ آگاهی از قوانین بازار سرمایه و اطلاعات شرکت ها بر موج بورس سوار شده بودند حالا احساس خطر جدی کردند و بعضا اقدام به خروج نقدینگی خود از بازار کردند. معذالک در یکی دو روز گذشته آرامش نسبی بر بازار حاکم شده و روند شاخص مجددا به سمت مثبت شدن گرایش پیدا کرده است. اکنون باتکیه بر همین شرایط، وضعیت بازار مسکن را مورد بررسی قرار می دهیم.

بازار مسکن و بورس دو رقیب سنتی و جدی برای جذب نقدینگی مازاد در اقتصاد کشور هستند. نقدینگی مازاد همواره سرمنشأ تحولات روند قیمتی در هر دو بازار بوده است. شاخص قیمتی این بازار از 22 سال گذشته که بازار سرمایه در اقتصاد کشور جایگاه خود را یافته و نقش آفرین شده است، روندی کاملا متناظر یکدیگر را رقم زده اند. به گونه ای که رونق بورس، رکود مسکن را موجب شده و برعکس رونق مسکن، رکود بازار بورس را رقم زده است.

موضوع دیگری که قابل نتیجه گیری است روند سال 92 بازار بورس است، که طی یکسال به لحاظ قدر مطلق و به قیمت اسمی بیش از 2 برابر آنچه که در 21 سال قبل طی کرده بود، افزایش یافته است و با شاخص مسکن فاصله باورنکردنی و چشمگیری پیدا می کند.

البته تحولات چند سال اخیر اقتصاد کشور بسیار سریع بوده و فعل و انفعالات کوتاه مدتی به جا می گذارد. به ویژه اگر بخواهیم دامنه پیش بینی را برای افق زمانی کوتاه تری برای مثال کمتر از یکسال بیان کنیم باید روند شاخص های مرتبط را در دوره زمانی کوتاه تر و تفصیلی تر مورد بررسی قرار دهیم. نمودار شماره 1، روند این دو بازار را با اضافه شدن دو شاخص دیگر که در جذب نقدینگی نقش آفرین هستند و گاهی بازار مسکن و بورس را نیز تحت تاثیر قرار می دهند، تفصیلی تر و به صورت ماهانه از ابتدای سال 1390 تاکنون نشان می دهد. این نمودار بیان می کند که از اوایل سال 1390 ابتدا ارز و سکه روند افزایشی خود را آغاز کرده و تا آخر سال 1391، این دو شاخص فراتر از سایر بازارها، سیر صعودی می یابند و رشد 350درصد را به ثبت می رسانند.
سپس در سال 92، ارز با کمی افت در حدود 280 درصد به تعادل می رسد، ولی سکه به دلیل شرایط ثبات و خوش بینی اقتصادی و سیاسی، کاهش بیشتری را تجربه کرده و در حدود 210 درصد به ثبات می رسد. و اما بعد از این 2 شاخص، قیمت مسکن است که از نیمه دوم سال 90، ابتدا تحت تاثیر اجرای قانون هدفمندی یارانه ها و از مجرای فشار هزینه و افزایش قیمت تمام شده ساخت، روند افزایشی قیمت را شروع می کند، سپس یک بار دیگر به فاصله یک سال و در نیمه دوم سال 1391 و این بار، فشار تقاضا (از نوع سرمایه ای یا سوداگرانه) موج جدید افزایش قیمت را بر مسکن تحمیل می کند. این روند افزایشی تا سه ماهه اول سال 1392 ادامه می یابد. ولی در این مقطع با اوج گرفتن شاخص بورس، حرکت افزایشی قیمت مسکن متوقف و در ادامه سال با رشد شاخص بورس، به طور نسبی روند کاهشی به خود می گیرد.

تحت این شرایط روند بازار بورس نیز مشخص است. همان گونه که از نمودار ملاحظه می شود بازار بورس از ابتدای سال 90 از ثبات نسبی برخوردار بوده، از نیمه دوم سال 1391 روند رو به رشد خود را آغاز و درحدود یکسال شاخص از 100 به بیش از 300 واحد افزایش می یابد و فراتر از همه شاخص ها قرار می گیرد.

جایگاه 4 بازار اقتصادی در بهمن ماه
اگر در همین مقطع، یعنی نیمه نخست بهمن ماه نظری بر وضعیت فعلی شاخص های مورد بحث بر مبنای سال90 داشته باشیم، ملاحظه خواهیم کرد که شاخص مسکن، در عدد 200 واحد و در وضعیت پایین تر از بقیه شاخص ها قرار گرفته، بعد شاخص سکه است که در حدود 210 واحد است، بعدا نوبت به شاخص ارز است که در حدود 280 قرار دارد و در نهایت و فراتر از همه شاخص ها، بورس است که بالاتر از 300 واحد را به نفع خود ثبت کرده است.

نتیجه این بحث آن است که در شرایط میان مدت که بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را خواهند داشت، روند کلی شاخص ها، همگرا خواهد بود و قیمت های نسبی، بازار ها را به سمت ثبات و تعادل سوق خواهد داد. چهار بازار مورد بررسی نیز بعد از آنکه شرایط خاص بر وضعیت کلی اقتصاد حکمفرما شد و از تعادل خارج شدند، سال های 90 و 91 روندی واگرا پیدا کردند، از نیمه دوم سال جاری روند همگرا یافته و به نظر می رسد طی سال 93 این حرکت سیر تکاملی خود را تکمیل کند. نتیجه این تحلیل، البته ریزش بیشتر بورس و از سرگیری روند جهشی قیمت مسکن نخواهد بود.

بنده با توجه به شرایط کلی اقتصاد و چشم انداز مثبت فضای سیاسی و تصمیم گیری های اقتصادی، اعتقادی به ریزش شاخص بورس، از نوعی که در دهه 80 اتفاق افتاد، ندارم و از این رو جهش قیمتی یا افزایش پلکانی مسکن را نیز، آن گونه که در سال 1390 و 1391 شاهد بودیم در ماه های آتی متصور نیستم. اما همان گونه که در مقالات قبلی نیز عنوان کرده بودم انتظار بر این است که طی ماه های آتی و بهار 1393، رونق معاملات مسکن اتفاق بیفتد. البته این رونق از ماه های اخیر شروع شده و با یک روند بطئی رو به افزایش است به گونه ای که تعداد معاملات مسکن تهران که در تیر ماه به حدود 4000 مورد محدود می شد با روند افزایشی طی ماه گذشته (دی ماه) به 8600 فقره یعنی بیش از 2 برابر افزایش یافته است (نمودار شماره 2).

هر چند این تعداد با تعداد معاملات سال گذشته (که سال رونق بوده است) فاصله زیادی دارد، اما روند افزایشی و با ثبات آن طی این ماه ها کاملا مشهود است. اثر این موضوع بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن نیز قابل ملاحظه است. به گونه ای که میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی که در نقطه اوج خود، یعنی خرداد ماه سالجاری به 4298 هزار ریال بالغ شده بود و سپس با یک روند کاهشی در آذر ماه به 3840 هزار ریال رسیده بود، این روند کاهشی، متوقف و در دی ماه با اندکی افزایش به 3868 هزار ریال می رسد. که البته این رقم هنوز از رقم پایانی سال گذشته یعنی 3915 هزار ریال کمتر بوده، ولی مهم توقف روند کاهنده سال جاری است (نمودار شماره 3).

در پایان، اضافه می شود که تحلیل فوق، مبتنی بر روند و شرایط فعلی اقتصاد کشور است و اتخاذ یکسری تصمیم گیری ها و سیاست های بنیادی، همچون اجرای مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه ها یا تغییر ناگهانی فضای سیاسی، موضوع را به شکل دیگری ممکن است رقم بزند. در خصوص موضوع اخیر یعنی فضای سیاسی به نظر می رسد شرایط کلی مبتنی بر خوش بینی و روند رو به بهبود است. در خصوص موضوع هدفمندی یارانه ها نیز ظاهرا دولت در نظر دارد از خرداد ماه به بعد مرحله دوم را اجرایی کند. لذا اثر آن باید جداگانه و در زمانی نزدیک تر به مرحله اجرا بررسی شود.

خراسان

-افزایش قیمت بنزین با شیب تند دیگرحامل های انرژی با شیب کند
-تلاش آمریکا برای جلوگیری از کاهش واقعی تحریم ها
-ازدواج معلولان و سدهایی که باید شکسته شود
-سبد پرانتقاد کالا

جمهوری اسلامی

-نظام جمهوری اسلامی بامشارکت همه اعضاء خانواده انقلاب به منزل مقصود می رسد
-حضور رهبر انقلاب در حرم امام خمینی (ره) و گلزار شهدای بهشت زهرا
-ابراز نگرانی سازمان ملل از بی نتیجه ماندن مذاکرات ژنو 2
-امام خمینی حامی کارگران و تولیدکنندگان بودند

کیهان

-برپایی 300 مرکز عرضه مستقیم کالا در سراسر کشور
-از فتنه به دانشگاه آزاد دانشگاه آزاد:به گوشم!
-توقف غنی سازی و تعطیلی سایت فردو خط قرمز ماست
-توزیع سبد کالا در هاله ای از اما و اگرها

جام جم

-افزایش تعرفه آب در قبوض جدید از 500 تومان به بالاست
-درآمد نفتی را با تجربه تحریم ها عادلانه مصرف کنیم
-واردات قطعات هواپیما از اروپا تا 2 هفته آینده
-حاشیه های بی پایان یک سبد کالا

آرمان

-روحانی:شرایط ما شرایط رکود بی سابقه است
-سیدحسن خمینی:جامعه را چندپاره نکنید
-پیشنهاد تاسیس وزارتخانه ازدواج و طلاق
-دارایی های بلوکه شده کجاست؟

دنیای اقتصاد

-مذاکرات جامعه هسته ای 29 بهمن در وین
-آزادسازی دلارهای ایران کلید خورد
-رمزگشایی از بازار مسکن 93
-شروع پرقدرت هفته بورس

ایران

-عزم دولت برای اجرای مرحله دوم هدفمندی
-صالحی:روحانی انسجام را به دولت بازگرداند
-جزئیات ویژه خواری در دوران تحریم
-روحانی انسجام را به دولت بازگرداند

قانون

-دنیای تاریک «شوخان» رختی سیاه برتن جامعه پزشکی
-بیلبوردهای «صداقت آمریکایی» خارج از گفتمان نظام نبود
-واریز قسط 550 میلیون دلاری
-سال پلنگ کشی

شرق

 سیدهادی خامنه ای: فضا امنیتی باشد، سرمایه خارجی نمی آید
-سهم 2درصدی تفریح در مخارج ایرانی ها
-نوبت مصادره «نان سنتی» ایران
-هشدار روحانی درباره آلودگی هوا

تهران امروز

-برخورد ظریف با جان کری در مونیخ
-تصمیم شجاعانه درباره یارانه ها
-دولت و مجلس همچنان بلاتکلیف
-رمز پیروزی انقلاب